La loi Malraux

La loi 62-903 appelée Malraux a été mise en place le 4 août 1962. Elle a été établie pour complémenter la loi déjà en vigueur pour protéger le patrimoine historique et esthétique français. Dans le but de préserver et de mettre en valeur le patrimoine de la France, elle permet de faciliter la restauration immobilière d’anciens biens et immeubles, via les réductions d’impôts.

Comprendre le dispositif

Le dispositif a été mis en place pour la protection du patrimoine historique et architectural en France. L’objectif est alors de solliciter les propriétaires d’immeubles anciens se trouvant dans des zones spécifiques au patrimoine protégé, de faire des travaux de rénovation via une réduction d’impôt sur le revenu. Ce système de défiscalisation est destiné à des objectifs précis, comme entre autres la protection et la préservation du patrimoine culturel et historique français.

Pour correspondre à ces objectifs, mais aussi à la réalité de la nécessité de réhabilitation et de rénovation primordiale dans certaines villes, la loi a changé et a été révisée trois fois avec l’application de la Loi de Finances Rectificative. 

Celle-ci vise à accroitre la sollicitation à la rénovation en assouplissant certains éléments tels que le champ géographique ou en destinant le profit de la défiscalisation à tous les biens d’habitation à la fin du chantier.

Les conditions d’investissement

L’investissement en loi Malraux exige des critères stricts sur le bien en question, ainsi que les travaux qui seront effectués dans le cadre de la rénovation. 

L’élément principal déterminant pour le bien, à part un intérêt architectural ou historique avéré, c’est sa situation géographique. En effet, il doit se trouver dans une zone déterminée en tant que quartier de patrimoine architectural. Il y a :

  • Le SPR (site patrimonial remarquable) ayant un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé par les collectivités territoriales ou la ville. Cela peut être des quartiers anciens dégradés, des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » ou des quartiers avec une forte concentration d’habitats anciens dégradés.
  • Le SPR avec un PVAP avec des aires de mise en valeur

La réduction d’impôt

Actuellement, en loi Malraux, le montant des travaux destiné à la réduction d’impôt est de 400 000€ maximum, sur une période de 4 ans.

Selon la localisation du bien, le taux de réduction pour les biens se trouvant dans un SPR avec PVAP approuvé ou celui dont le planning de rénovation a été estimé d’utilité publique est de 22%. Quant aux biens se trouvant dans un SPR avec PVSM approuvé, les quartiers conventionnés NPNRU et les QAD, le taux est de 30%.

L’évolution des conditions et de la défiscalisation Malraux permettent aujourd’hui à un vendeur de prendre en charge les travaux. Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux, les travaux de rénovation sont décidés et engagés par le propriétaire ou les copropriétaires du bien.

Le dispositif Malraux a, depuis 2009, intégré que les travaux peuvent être effectués dans les limites d’un contrat de vente de bien à rénover. Le paiement des travaux sont donc à justifier auprès du vendeur du bien, mais plus à l’ASL ou l’Association Syndicale Libre.

Le montant des dépenses ayant droit à la déduction fiscale est alors celui qui correspond au prix des travaux qui doivent être réalisés par le vendeur et notamment payés par l’investisseur.

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Créer son patrimoine

La réduction d’impôt ne doit pas être le premier objectif, un investissement immobilier avec la loi Malraux permet surtout de vous créer un patrimoine durable. Il est possible de financer votre investissement avec un crédit immobilier. 

Il sera alors possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Ainsi grâce aux loyers perçus et à l’avantage fiscal, vous vous constituez un patrimoine immobilier avec un faible effort d’épargne.