La loi monuments historiques

Cette loi concerne l’acquisition de logements anciens classés monuments historiques. Cela couvre également les biens inscrits à l’Inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH).

Principes de la loi monuments historiques :

La loi sur les monuments historiques de décembre 1913 prévoit que le propriétaire d’un bien classé monument historique (M.H.) peut déduire de son revenu brut le montant du déficit généré par ce bien, quelle qu’en soit l’origine, et sans aucun plafond. 

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, l’investisseur doit obtenir un bien immobilier classé ou inscrit et effectuer des travaux de restauration et de rénovation sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Sans son approbation, aucune rénovation ne peut ou ne doit être effectuée.

Le bien doit être loué. En ce qui concerne la durée du bail, il n’y a pas d’obligation légale, mais une période de détention est désormais requise : 15 ans.

Enfin, le statut des Monuments historiques est lié au bien et non à l’opération. Par exemple, si un investisseur achète un appartement dans un bâtiment classé en 2013, il peut revendre le même bien en 2028, offrant ainsi le même privilège de défiscalisation à l’investisseur suivant. C’est la seule loi à ce jour qui le permet.

Avantages fiscaux de la loi monuments historiques :

Cette loi vous permet de déduire de votre revenu total 100 % du coût des travaux de restauration. Cela peut s’étendre pendant une période d’un, deux ou trois ans, sans limites de montant et sans notion de plafond.

Ce dispositif vous permet de déduire les déficits fonciers, y compris les intérêts d’emprunt et les frais annexes, de votre revenu total.

L’acquisition de monuments historiques est potentiellement exonérée de droits de succession en cas d’accord avec le ministère de la Culture.

Il convient de noter que les avantages fiscaux ou impôts varient selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

Mécanismes de la loi monuments historiques

En plus de la déduction des travaux des revenus, le régime des monuments historiques permet d’inclure les déficits fonciers dans les revenus bruts sans limites de montant et d’intérêts d’emprunt.

Ainsi, la totalité des intérêts d’emprunt et des frais réels non récupérés auprès du locataire peut être déduite des revenus locatifs et, en cas de déficit, ce dernier peut être déduit du revenu total de l’investisseur.

En outre, si le propriétaire ne perçoit aucun revenu de l’immeuble, les charges foncières de l’immeuble peuvent être déduites du revenu global.

Si l’immeuble génère des revenus et que l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire, les charges foncières peuvent être déduites des revenus globaux. S’il y a un déficit foncier, une déduction illimitée sera déductible sur le revenu global.

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Conditions de la loi monuments historiques :

Il n’y a aucune obligation de location et il est possible d’occuper le bien :

  • Si le bien est loué, il doit être loué nu et à titre de résidence principale. Il peut être loué à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal sans aucune condition de ressources.
  • Si l’investisseur occupe le bien plutôt que de le louer, la déduction des dépenses est limitée à 50 % des dépenses.

Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux. Ils doivent être effectués à l’initiative du propriétaire au sein de l’Association Syndicale Libre (ASL).

Tous les travaux effectués lors de la rénovation ou pendant la propriété doivent être approuvés par l’A.B.F. et seront considérés de la même manière.

Afin de protéger la propriété, A.B.F. peut exiger des modifications des travaux déjà effectués, voire demander des travaux supplémentaires. De même, le propriétaire du bien de M.H. est tenu de l’entretenir et de le soigner.